Приобретение жилья — ответственное решение, связанное с крупными вложениями. Стоимость объекта измеряется миллионами рублей, поэтому лучше провести всестороннюю проверку недвижимости перед покупкой. Наличие обременений, скрытых собственников или нарушенных прав третьих лиц может привести к оспариванию договора купли-продажи и потере средств. Адвокатское бюро «BASTION-PRAVO» оказывает услуги по анализу юридической чистоты объектов недвижимости в Москве, что позволит предотвратить возможные риски, исключить проблемы.

Зачем нужна юридическая экспертиза

Многие покупатели полагают, что для безопасной сделки достаточно услуг риелтора. Однако это заблуждение. Агенты по недвижимости действительно проверяют документы, но делают это поверхностно — как правило, ограничиваясь получением выписки из ЕГРН. Этот документ подтверждает права текущего владельца, но не выявляет потенциальных претендентов на жилье.

Разница между риелтором и юристом заключается в целях работы. Агент заинтересован в совершении сделки, тогда как юрист фокусируется на защите интересов клиента. Именно поэтому заказать проверку квартиры перед оформлением покупки стоит в специализированной юридической компании.

Правовая экспертиза — разумная инвестиция, которой не следует пренебрегать. Она помогает:

• Минимизировать риски оспаривания сделки со стороны третьих лиц
• Выявить скрытые обременения/ограничения
• Предотвратить возможную потерю денег/недвижимости
• Получить полную картину правового статуса объекта

Без тщательной проверки существует вероятность признания договора недействительным. В итоге покупатель теряет квартиру, а возврат уплаченной суммы оказывается сложной задачей.

Проверка при ипотечных сделках

Частое заблуждение — уверенность в том, что банк самостоятельно проводит детальную проверку чистоты квартиры. На самом деле кредитные организации выполняют лишь базовый анализ: изучают состояние застройщика и подтверждают наличие зарегистрированного права собственности. Куда больше внимания уделяется проверке самого заемщика.

При этом банк надежно защищен: даже если сделку признают недействительной, это не отменит ипотечное соглашение. Заемщик будет обязан продолжать платежи, потеряв при этом квартиру. Сотрудничество с юристом снижает эти риски.

Наши услуги

Адвокатское бюро «BASTION-PRAVO» предоставляет юридическую помощь по недвижимости более десяти лет. В нашем штате работают специалисты с безупречной репутацией, способные решать самые сложные задачи в рамках российского законодательства.

Мы предлагаем:

• Комплексную правовую поддержку в Москве и области
• Консультационное сопровождение на всех этапах сделки
• Конфиденциальность — только персональный юрист имеет доступ к информации
• Экспертизу с учетом актуального законодательства и судебной практики

Каждому клиенту назначается специалист, обладающий глубокими знаниями нормативной базы и обширным практическим опытом. Это позволяет точно оценить ситуацию, предупредить о возможных сложностях, обеспечить надежную защиту ваших интересов.

Что включает проверку чистоты квартиры

Правовая экспертиза недвижимости — многоуровневая процедура, предполагающая детальный анализ документации, проверку продавца и всех собственников, подтверждение правомочий сторон на заключение договора. Специалист исключает недееспособность владельца, выявляет претензии банков и третьих лиц, определяет дополнительные риски.

Правоустанавливающая документация

Проверка начинается с анализа документов на право собственности. Юрист запрашивает актуальную информацию в ЕГРН и сравнивает ее с имеющимися сведениями. Особо тщательно проверяют несоответствия, которые могут указывать на ошибки регистрирующего органа или предоставление заведомо ложной информации.

Обременения и ограничения

Если жилье находится под залогом или арестом, переход права собственности невозможен. Сведения об ограничениях содержатся в выписке из ЕГРН. Помимо этого, юрист проверяет снятые ранее обременения, что помогает понять правовую историю дома или квартиры.

История смены собственников

Дарение, наследование, купля-продажа фиксируются в истории жилья. Выписка из ЕГРН содержит информацию обо всех владельцах и документах-основаниях перехода прав. Однако для полноценной проверки недвижимости перед покупкой этого недостаточно.

Юрист запрашивает паспортные данные бывших собственников, проверяет их по судебным базам, выявляет долговые обязательства и правовые споры. При обнаружении нежелательной информации оценивается, как она может повлиять на предстоящую сделку. Наличие судебных разбирательств у продавца в прошлом не всегда означает опасность — часто это лишь повод запросить у него дополнительные документы для защиты клиента.

Банкротство продавца

Если гражданин признан финансово несостоятельным, все его имущество подлежит реализации. Кроме того, могут быть оспорены сделки, совершенные за последние три года (согласно ФЗ о банкротстве). Юрист по проверке недвижимости выяснит, имеет ли продавец задолженность перед банками, изучит кредитную историю, выявит признаки приближающейся несостоятельности.

Судебные споры

Анализируется делопроизводство районных и городских судов за последние 10 лет на предмет споров, связанных с собственником. Если квартира приватизирована — проверка охватывает 21-летний период.

Исполнительные производства

Обнаружение у продавца задолженностей требует внимания, т.к. может стать причиной принудительного взыскания. Однако не все долги опасны — например, неоплаченные штрафы не станут основанием для оспаривания продажи. При крупной сумме задолженности риски для покупателя возрастают, о чем специалист обязательно предупредит.

Дееспособность владельца

Недееспособное лицо не может самостоятельно распоряжаться недвижимой собственностью, а сделки с ним подлежат оспариванию. Если недееспособность установлена судебным решением, это будет выявлено при проверке. Справки о том, что лицо не состоит на учете в диспансерах, подтверждают лишь отсутствие обращение туда.

Подлинность паспорта

Первым из всех документов продавца проверяется паспорт. Данные оттуда сверяются с базой МВД РФ. Несовпадение данных может привести к приостановке госрегистрации и потере квартиры вместе с деньгами.

Режим собственности супругов

Недвижимость, приобретенная в браке, является совместной собственностью. Для ее продажи требуется нотариально заверенное согласие супруга. Специалист определит необходимость этого документа, сообщит о требованиях к его оформлению.

Право пользования недвижимостью

Законодательство защищает права всех граждан. Например, если при приватизации жилья кто-то из зарегистрированных лиц решил отказаться от участия в пользу других, за ним сохраняется пожизненное право пользования жильем, не исчезающее при смене владельца. Для выявления таких граждан необходима архивная выписка из домовой книги.

Сложность в том, что текущий собственник имеет право запрашивать архивную выписку только за время, которое он владеет недвижимостью. Юрист по проверке квартиры перед покупкой решит эту проблему и определит наличие или отсутствие лиц с сохраненными правами. Архивная выписка также помогает выявить снятых с регистрации несовершеннолетних, которые были осуждены за уголовные преступления. Их наличие может усложнить сделку.

Материнский капитал и права детей

При использовании средств из маткапитала доли должны быть выделены всем членам семьи. Нарушение этого требования создает основания для оспаривания сделки. Специалист установит факт использования государственной субсидии.

Зарегистрированные лица

До совершения сделки все жильцы должны сняться с регистрационного учета. Присутствие зарегистрированных граждан осложняет распоряжение недвижимостью и может стать препятствием для нового собственника.

Изъятие для государственных нужд

Информацию можно получить из ЕГРН. Наличие записи о том, что недвижимость может быть изъята, например, для муниципальных нужд станет основанием для отказа в регистрации. Даже если процедуру удастся провести, вероятность потери недвижимости крайне высока. От покупки такого помещения следует отказаться.

Расчеты по предыдущим сделкам

Проверяется наличие расписок или банковских выписок, подтверждающих расчеты. Их отсутствие повышает вероятность оспаривания сделки, особенно если она совершена менее трех лет назад.

Коммунальные долги

По закону задолженности за коммунальные услуги не переходят к новому владельцу. Однако на практике управляющие компании могут попытаться взыскать их с покупателя. Рекомендуется убедиться в полном погашении долгов.

Незаконная перепланировка

Несмотря на то, что при регистрации прав собственности получение документов из БТИ не нужно, предусмотрено наказание за самовольную перепланировку. Факт незаконных изменений станет проблемой при ипотечной покупке. Юрист заранее выявит такие нарушения.

Объекты культурного наследия

Если жилье относится к памятникам культурного наследия, новый владелец столкнется с некоторыми ограничениями. Например, его ждет запрет на установку кондиционеров на фасаде, замену окон и другие действия. Данные получают из ЕГРН.

Заключение

Комплексная проверка недвижимости — надежная гарантия безопасности вашей инвестиции. Адвокатское бюро «BASTION-PRAVO» обеспечивает тщательную правовую экспертизу при покупке квартиры, позволяющую исключить риски и приобрести квартиру без скрытых проблем. Свяжитесь с нами для профессиональной защиты ваших интересов!