Вопросы оформления жилой недвижимости нередко сопровождаются трудностями при прохождении государственной регистрации. Проблемы с признанием права собственности на квартиру возникают у многих граждан, которые добросовестно исполнили свои финансовые обязательства перед застройщиком.

При отсутствии спорных моментов и конфликтных ситуаций регистрационные действия с недвижимостью выполняются в стандартном административном режиме. Заинтересованное лицо формирует необходимый комплект документации, направляет его в Росреестр посредством многофункционального центра, вносит обязательный платеж и ожидает получения официальной выписки из государственного реестра. Однако при возникновении затруднений защита имущественных интересов требует судебного разбирательства.

Судебный порядок оформления имущественных прав

Процедура регистрации собственности в судебном порядке характеризуется продолжительностью и сложностью. Для положительного исхода дела необходимо тщательно подготовить объемный пакет правоустанавливающих материалов, зафиксировать всю историю взаимодействия со строительной организацией и другие важные обстоятельства.

Особое внимание требуется уделить следующим аспектам:

• Безошибочное составление искового заявления с соблюдением всех процессуальных требований
• Точный расчет государственной пошлины в соответствии с действующим законодательством
• Правильное оформление документов и соблюдение процессуальных сроков
• Сбор доказательной базы, подтверждающей обоснованность требований

Любые процессуальные неточности способны существенно увеличить продолжительность рассмотрения дела. Именно поэтому целесообразно воспользоваться профессиональной помощью. Наш адвокат по признанию права собственности обладает необходимой квалификацией для преодоления всех препятствий на пути к законному получению оплаченного жилья клиентами из Москвы и других городов России.

Порядок подачи искового заявления

Дела данной категории рассматриваются районными судебными инстанциями. Определение подсудности осуществляется по месту проживания заявителя. Исковые требования к строительной компании направляются по адресу расположения многоквартирного объекта с интересующей квартирой.

До направления иска необходимо внести государственный сбор. Для данной категории споров размер пошлины определяется исходя из цены требований, то есть рыночной стоимости жилого помещения.

Также обязательным условием является соблюдение досудебного урегулирования конфликта. Будущему ответчику направляется официальная претензия с предложением в добровольном порядке осуществить переоформление имущественных прав на жилплощадь либо выполнить действия, способствующие этому. Судебное разбирательство инициируется при игнорировании требований или отказе их исполнять.

Оформление собственности на жилье в новостройках

Особенно актуальной является проблема признания права собственности на недвижимость в новых домах. Это обусловлено активным развитием долевого строительства в последнее десятилетие. Суть процедуры состоит в доказывании и юридическом подтверждении прав на определенное жилое помещение.

Конфликты относительно прав собственности на первичное жилье представляют собой одну из наиболее распространенных категорий имущественных споров. Участники долевого строительства нередко выплачивают полную стоимость жилплощади, однако не имеют возможности оформить свои права в стандартном порядке через МФЦ. Им приходится инициировать судебные разбирательства для признания своими квартир или машино-мест в строящихся объектах.

При столкновении с невозможностью зарегистрировать собственность на квартиру, приобретенную по соглашению об участии в долевом строительстве, не следует пассивно ожидать, пока застройщик самостоятельно решит проблему. Коллективные обращения в Министерство строительства, прокуратуру и другие государственные структуры не дают реального результата, поскольку эти органы не наделены полномочиями по решению данного вопроса. Также опасно затягивать с оформлением из-за риска несостоятельности или ликвидации строительной компании.

Последствия отсутствия зарегистрированных прав

Без официально оформленной собственности приобретатель первичного жилья является неполноценным владельцем с правовой позиции. Кроме этого, он утрачивает связанные с этим статусом права и законные гарантии:

• Невозможность оформления регистрации по месту жительства
• Отсутствие доступа к государственным услугам по месту прописки: бесплатной медицине, образовательным учреждениям
• В определенных ситуациях — невозможность получения имущественного налогового вычета до момента регистрации прав

В российской правовой системе судебное признание собственности является наиболее действенным механизмом защиты лица, инвестировавшего значительные средства в приобретение жилья. На основе положительного судебного акта регистрирующий орган произведет внесение записи о праве собственности гражданина, практически не имея оснований для отказа.

Ситуации, требующие судебной защиты

Опытный юрист по признанию права собственности может потребоваться в следующих обстоятельствах:

• После подписания инвестиционного соглашения между застройщиком и другими участниками по завершении строительных работ отсутствует подписанный акт исполнения инвестиционного контракта. Часто муниципальные власти выделяют строительной компании земельный участок для возведения объекта, иногда также софинансируют строительство, а застройщик по условиям соглашения обязуется передать городу определенное число помещений в собственность. До урегулирования вопроса о конкретных помещениях для передачи муниципалитету инвестиционный контракт остается незакрытым актом, следовательно, в Росреестре отсутствует полный набор документов для проведения регистрации
• В акте приема-передачи содержатся ошибочные данные, неточности, исправления, или строительная организация уклоняется от подписания нового передаточного документа объекта долевого строительства
• При приобретении жилплощади у жилищно-строительного кооператива (по договору участия в ЖСК) последний не осуществил регистрацию прав собственности на квартиру. В этой ситуации участник кооператива лишен возможности зарегистрировать собственность на основании справки о полной выплате пая
• Строительная организация признана несостоятельной или ликвидирована до момента регистрации прав собственности дольщика. В настоящий момент даже при наличии подписанного передаточного акта участники долевого строительства вынуждены инициировать судебное разбирательство для признания собственности. Регистрирующий орган при получении сведений о банкротстве застройщика приостанавливает регистрационные действия для уточнения информации у арбитражного управляющего относительно подлинности документа. По истечении срока приостановки Росреестр выносит отказ в регистрации, поскольку арбитражный управляющий не способен установить подлинность
• Ситуации повторной реализации недвижимости по предварительному соглашению купли-продажи
• Строительная организация не поставила дом и квартиры на кадастровый учет

Предварительный договор купли-продажи: особенности и риски

В предварительном соглашении купли-продажи застройщик и потенциальный приобретатель фиксируют намерение в перспективе заключить основное соглашение купли-продажи жилплощади на определенных в нем условиях.

Заключение предварительного соглашения купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилой недвижимости существенных рисков для приобретателя не создает. Если в установленный период основное соглашение не будет подписано и ни одна сторона не направит другой предложение о его заключении, действие предварительного договора прекращается.

Подписание предварительного соглашения купли-продажи жилья на стадии возведения дома способно повлечь для приобретателя крайне неблагоприятные последствия. Практика подписания предварительных договоров достаточно распространена. Главная причина — нежелание застройщика принимать на себя дополнительные обязательства, установленные для договора участия в долевом строительстве.

Риски предварительных договоров

Предварительное соглашение не подлежит государственной регистрации, а следовательно, существует вероятность повторной продажи одного и того же объекта. При обращении инвестора в судебную инстанцию за признанием собственности может обнаружиться ситуация, когда квартира уже оформлена на другое лицо.

Помимо этого, часто в предварительных соглашениях не указывается точная дата передачи помещения гражданину в собственность, включая срок оформления застройщиком прав на помещение. То есть момент подачи документов на оформление собственности полностью зависит от воли строительной компании. Отсутствие конкретного срока ставит под сомнение сам факт нарушения прав приобретателя.

Чтобы предотвратить эти сложности, перед направлением искового заявления о признании права собственности на недвижимость в суд, необходимо направить ответчику предложение о заключении основного договора, а также требование об исполнении обязательств по оформлению помещения в собственность и передаче его гражданину. Доказательства отправки этих документов следует приложить к исковому заявлению.

В судебном процессе аргументировать нарушение срока передачи и оформления помещения застройщиком можно со ссылкой на статью 314 Гражданского кодекса РФ: обязательство, не исполненное в разумный срок либо срок, определенный моментом востребования, должно быть исполнено должником в семидневный срок с момента предъявления требования о его исполнении.

С учетом роста цен на квартиры по мере увеличения строительной готовности объекта, зачастую застройщику в судебном разбирательстве выгоднее признать факт неосновательного обогащения и предложить инвестору возврат вложенных средств. Тем более что специфика предварительного договора купли-продажи это допускает.

Чтобы избежать данного сценария, гражданину целесообразно после подписания предварительного договора направить застройщику в течение года дополнительное требование о заключении основного договора, где обязательно отразить точный адрес объекта спора, а также запросить указание даты, времени и места заключения основного договора.

Этот документ с почтовым уведомлением необходимо будет представить в судебную инстанцию. Если требование направлено не было, но в суде возникла указанная ситуация, инвестору, который стремится признать собственность, следует настаивать на том, что фактически предварительное соглашение является инвестиционным договором. В нем указан адрес объекта, его полная стоимость, а также присутствует факт оплаты.

Банкротство застройщика: защита прав дольщиков

Такой механизм защиты предусмотрен законодательством о банкротстве. Однако участник долевого строительства может им воспользоваться при соблюдении определенных условий:

• Получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного объекта застройщиком и участником строительства
• Застройщик и дольщик до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписали передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения

Кроме того, необходимо, чтобы объект был возведен, но не введен в эксплуатацию. В судебной практике нечасто встречаются случаи признания собственности на долю в объекте долевого строительства, степень готовности которого составляет 75%. Предпочтительно, чтобы дом был построен более чем на 90%. Истец обязан доказать такую готовность объекта.

Участник долевого строительства вправе претендовать только на часть (долю) объекта долевого строительства, которая обозначена в договоре. Эта часть (доля) в имеющемся объекте должна поддаваться идентификации.

Инициировать судебное разбирательство с требованием о признании собственности дольщик может исключительно при полной оплате по договору долевого участия в строительстве.

Наша команда юристов готова оказать профессиональную помощь в защите ваших имущественных прав. Мы обеспечим грамотное юридическое сопровождение на всех этапах судебного разбирательства.